根據(jù)國家衛(wèi)健委的數(shù)據(jù)，到2021年底，全國60歲及以上老年人口達(dá)到了2.67億，占總?cè)丝诘?8.9%；65歲及以上老年人口達(dá)到了2億以上，占總?cè)丝诘?4.2%。
“十四五”時(shí)期，預(yù)計(jì)全國60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進(jìn)入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^30%，進(jìn)入重度老齡化階段。
大規(guī)模老年人口的出現(xiàn)，同樣孕育著新的機(jī)會(huì)與可能。老年人不只是“弱勢群體”“被照護(hù)者”“醫(yī)藥高頻消費(fèi)者”，同樣也是“經(jīng)驗(yàn)豐富的勞動(dòng)者或管理者”“資產(chǎn)持有者”與“代際支持者”。
老年人還是房產(chǎn)交易中不可忽視的群體，積極培育支持老年住房交易市場，對(duì)推動(dòng)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有著重要意義。
近期，中國人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院白晨副教授團(tuán)隊(duì)與貝殼研究院組成了一個(gè)聯(lián)合課題組（以下簡稱“研究團(tuán)隊(duì)”），調(diào)研了當(dāng)前我國老年群體住房交易的現(xiàn)狀及其行為特征，以此揭示老年人在我國住房資源配置與居住需求釋放中所扮演的重要角色及其發(fā)揮出的關(guān)鍵作用。
研究團(tuán)隊(duì)嘗試提出了一個(gè)理解國內(nèi)老年人群體住房消費(fèi)行為的新框架，“老年住房交易‘雙驅(qū)動(dòng)’模型”。
所謂的“雙驅(qū)動(dòng)”指的是影響老年人參與住房交易的兩個(gè)基本動(dòng)因，一個(gè)是“居住改善”，即因居住條件“適老化”水平不高所產(chǎn)生的住房改善意愿；另一個(gè)是“代際支持”，即傳統(tǒng)家本位文化影響下老年人以住房為紐帶的“代際支持”意愿。
“老年人買房仍然要圍著子女轉(zhuǎn)，與子女就近居住，既能方便子女照料，同時(shí)也方便幫助子女照料孫輩?！卑壮繋ьI(lǐng)的研究團(tuán)隊(duì)表示，通過調(diào)研來看，“代際支持”型的老年人住房交易占比更高，方便子女照看，或賣房為子女的生活提供支持成為不可忽視的重要因素。
看重醫(yī)療配套、離子女近
研究團(tuán)隊(duì)選取了上海、北京、南京、武漢、合肥等14個(gè)城市開展了問卷調(diào)研，總共回收了有效老年問卷5928份，中青年問卷3539份。
此次調(diào)研老年人群以本地城鎮(zhèn)老人、70歲以下低齡老人為主，且多為空巢或獨(dú)居老人，與子女或?qū)O子女多代同住的相對(duì)較少。從家庭收入來看，買房及賣房老年家庭月收入在3000元~5000元比例最高，接近四分之一。
調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，不同于中青年群體，老年群體住房交易參與度隨年齡增長而下降，大城市老年二手房交易群體主力年齡段為60歲~65歲，買房和賣房的占比均在一半左右。
老年二手房交易群體在戶籍地本地化，以及工作單位在“體制內(nèi)”的特征更為突出。其中，老年買房和賣房群體中本地戶籍占比分別高出中青年群體13.9個(gè)、9.4個(gè)百分點(diǎn)；買房群體中，在政府機(jī)關(guān)或事業(yè)單位工作的老年人比例相對(duì)較高，較中青年群體高出了9.2個(gè)百分點(diǎn)。
老年群體大多偏好面積在70平方米~90平方米的兩居室。區(qū)位上，無論是買房還是換房，老年人為了獲得更好、交通醫(yī)療服務(wù)及周邊配套，也與中青年群體一樣，偏好在市中心及主城區(qū)買房。同時(shí)，老年住房資源呈現(xiàn)向中青年群體流動(dòng)的趨勢。
老年群體選擇買賣兩居室的比例均在一半左右，其次為三居室；而中青年群體買賣兩居室的比重明顯低于老年人。
整體來看，老年群體買房或賣房的戶型面積要小于中青年群體，老年人買房在住房面積上選擇70平方米~90平方米居多，且老年人選擇購買50平方米~70平方米或50平方米以下面積住房的比例，明顯高于中青年群體。
多數(shù)老年人買房仍在市中心或主城區(qū)，其中選擇在市中心買房的比例略低于中青年群體，選擇在非市中心但仍在主城區(qū)買房的比例要高出中青年群體7.1個(gè)百分點(diǎn)。老年人在城郊區(qū)買房的偏好較低，獨(dú)居老人選擇在市中心買房的比例明顯更高。
從老年人出售房屋的區(qū)位來看，大多以市中心或非市中心的主城區(qū)住房為主，占比均超過4成，其中出售市中心住房占比高出中青年群體近10個(gè)百分點(diǎn)。而中青年群體賣房區(qū)位以非市中心主城區(qū)居多。
老年人買房看重小區(qū)的交通便利和就醫(yī)條件。就小區(qū)周邊而言，老年群體與中青年群體均看重“交通及日常生活便利度”。不同的是，老年群體更看重小區(qū)周邊就醫(yī)條件、是否能與子女或親友就近居住，選擇“有大醫(yī)院、就醫(yī)近”、“與子女或親友離得近”的老年群體比例，較中青年群體分別高出29.4個(gè)、10.6個(gè)百分點(diǎn)。
老年人出售的住房更多流向了中青年群體，其中30歲及以下青年群體占比達(dá)到了29.7%，30歲以上至45歲中年人群占比最高，達(dá)到了52.1%。
中青年群體購買老年人住房的購房動(dòng)因主要是教育資源和就近工作。年齡在30歲~45歲的中年群體購買老年人市中心或主城區(qū)住房的，更多是出于便利子女上學(xué)或能上好學(xué)校的目的，占比超過4成，其次是為工作近，改善居住條件再次。30歲以下青年群體選擇在市中心或主城區(qū)購買老年人住房的，更多是為了就近工作地，上班方便，占比超過一半；為子女上學(xué)而買房的次之，改善居住的再次。
“這些房源的釋放，在縮短青年人通勤時(shí)間，促進(jìn)職住平衡，以及為中年人子女提供更加便利優(yōu)質(zhì)教育資源上發(fā)揮了積極作用?！卑壮繋ьI(lǐng)的研究團(tuán)隊(duì)指出，“老年人持有的住房，大部分集中在中心城區(qū)或主城區(qū)，該區(qū)域往往也是辦公集聚區(qū)，有著更加優(yōu)質(zhì)的教育資源以及更加便利的生活基礎(chǔ)設(shè)施?！?/p>
另外，受貸款政策以及老年群體觀念影響，老年人全款買房的占比高達(dá)83.2%，高出中青年群體58.6個(gè)百分點(diǎn)。
老年群體買房首付資金主要來自個(gè)人積蓄、房產(chǎn)本金（賣房所得）的比例均超過4成，其中老年人以房產(chǎn)本金作為購房款的比例要顯著高于中青年群體。老年人依靠子女（父母）支持支付首付款的比例略低于中青年群體，親友借貸的比例略高于中青年群體。
在買房過程中，老年人中能做到獨(dú)立決策的比例較中青年群體低5.9個(gè)百分點(diǎn)。老年人買房決策受子女影響較大，其次受配偶影響。中青年群體買房決策受父母或配偶影響相當(dāng)。
受“二元驅(qū)動(dòng)性”影響
隨著中國住房市場正逐步從“增量發(fā)展”轉(zhuǎn)入“存量優(yōu)化”，改善居住條件成為存量時(shí)代推動(dòng)住房消費(fèi)的“新剛需”。特別對(duì)老年人而言，“適老化”居住需求成為撬動(dòng)其“二次”住房消費(fèi)的重要杠桿之一。
一方面，城鎮(zhèn)老人對(duì)改善居住或周邊條件，提升老年生活品質(zhì)的需求，無疑將成為推動(dòng)老年住房消費(fèi)的重要力量。
由于歷史原因，我國城鎮(zhèn)老年群體居住的房屋大多位于城市中心或主城區(qū)，但建設(shè)年代較早，樓齡長，小區(qū)多為老舊小區(qū)，適老化配套設(shè)施及服務(wù)明顯不足，如樓內(nèi)無電梯、環(huán)境潮濕、光照不足、小區(qū)內(nèi)活動(dòng)空間有限等。同時(shí)，那些居住在城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部的老人，同樣有著換房以改善周邊，特別是就醫(yī)條件的需求。
另外，在居住屬性外，住房對(duì)老年群體同時(shí)也具有財(cái)產(chǎn)屬性，是老年人維系家庭關(guān)系的重要紐帶。中國老人有著較強(qiáng)的“家本位”觀念，房產(chǎn)是他們給子女乃至孫子女提供“代際支持”或者從子女那里獲得“代際支持”的重要保障。
這種“代際支持”需求可能有多種表現(xiàn)形式，有為與子女就近居住以便獲得更多的子女照料慰藉或方便協(xié)助照料孫輩的，有為支持子女買房（婚房等）或其他事由提供資金的，所有這些“代際支持”需求都可能轉(zhuǎn)化為老年人參與住房交易（換房或賣房變現(xiàn)的）的動(dòng)因。
基于此，研究團(tuán)隊(duì)提出了老年住房交易“雙驅(qū)動(dòng)”模型。其一是“居住改善”，即因居住條件“適老化”水平不高所產(chǎn)生的住房改善意愿。該因素從本質(zhì)上講屬于“養(yǎng)老驅(qū)動(dòng)型”，根本目的是為了改善老年人自身居住條件（既包括居內(nèi)條件，也包括周邊環(huán)境及配套），提高養(yǎng)老品質(zhì)，為此老年人會(huì)選擇購買適老化條件更好的住房，或者通過出售老房子，換購適合自己居住的新房子。
其二是“代際支持”，即傳統(tǒng)家本位文化影響下老年人以住房為紐帶的“代際支持”意愿。該因素屬于“代際驅(qū)動(dòng)型”，在這里老年人的住房成為維系其與子女（及孫子女）代際聯(lián)系的紐帶與保障。
受此驅(qū)動(dòng)，一方面，老年人買房或換房往往是出于能夠與子女就近居住以便得到子女更好的照料或幫助子女照料孫輩；另一方面，房產(chǎn)作為多數(shù)老年人最值錢的資產(chǎn)，賣房變現(xiàn)成為老年人支持子女買房（成家、換房、孩子上學(xué)等）或者給子女提供現(xiàn)金支持的主要手段。
問卷調(diào)查顯示，超9成的老年人買房用于自己居住。在買房用于自己居住的老年人中，出于改善居住條件而買房的老年人最多，占比接近4成；改善住房周邊配套（如生活、醫(yī)療或交通條件）的次之，約12%左右的老年人為了追求恬靜生活，選擇遠(yuǎn)離鬧市。
值得注意的是，四分之一的老年人買房則是更多出于“代際支持”目的，近2成老年人選擇在子女居住地附近買房，這些老年群體中，超6成老年人是為了方便子女照顧自己。
調(diào)查還顯示，大城市二手房交易中，老年群體賣房主要是以支持子女為目的，占比近一半。變現(xiàn)支持子女買房的老年人占比近3成，高出變現(xiàn)給子女分配財(cái)產(chǎn)或清償債務(wù)12.3個(gè)百分點(diǎn)。其中為子女賣房的老年人，主要支持子女“以小換大”改善居住和為子女購置婚房，有8.4%的是為了讓子女和自己就近居住的。
70歲以上高齡老人買房動(dòng)因更突出地反映在改善居住條件及與子女就近居住方面，整體高于70歲以下低齡老人6.4個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，低齡老人對(duì)改善周邊配套的需求更強(qiáng)。
“高齡和低齡老人在買賣房屋的動(dòng)因上存在差異。”白晨帶領(lǐng)的研究團(tuán)隊(duì)指出，“低齡老人由于行動(dòng)能力尚可，換房時(shí)更注重小區(qū)周邊生活便利度及醫(yī)療可及性；高齡老人由于行動(dòng)相對(duì)困難，換房時(shí)往往更關(guān)注居住條件本身的改善，以及是否與子女就近居住，便于子女照料?！?/p>
研究團(tuán)隊(duì)也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，大城市老年人參與二手房交易呈現(xiàn)出明顯的“二元驅(qū)動(dòng)性”?！熬幼「纳啤毙屠夏耆?，通過換房改善自己的居住及周邊條件，住房成為老能宜居、安享晚年的保障；“代際支持”型老年人，賣房變現(xiàn)是為子女換房，支持孫輩教育，給子女分配財(cái)產(chǎn)以及償還債務(wù)的重要（甚至是唯一）手段。