Ҏ(gu)国家卫健委的数据Q到2021q底Q全?0岁及(qing)以上老年人口辑ֈ?.67亿，占Mh口的18.9%Q?5岁及(qing)以上老年人口辑ֈ?亿以上，占Mh口的14.2%?/p>
“十四五”时期，预计全国60岁及(qing)以上老年人口总量突?亿，占比超q?0%Q进入中度老龄化阶Dc(din)?035q左叻I60岁及(qing)以上老年人口突?亿，在Mh口中的占比将过30%Q进入重度老龄化阶Dc(din)?/p>
大规模老年人口的出玎ͼ同样孕育着新的Z(x)与可能。老年Z只是“弱势群体”“被照护者”“医药高频消费者”，同样也是“经验丰富的力_者或理者”“资产持有者”与“代际支持者”?/p>
老年是房产交易中不可忽视的群体，U极培育支持老年住房交易?jng)场Q对推动我国C会(x)l济高质量发展有着重要意义?/p>
q期Q中国h民大学劳动h事学院白晨副教授团队与贝壳研Il成?jin)一个联合课题组Q以下简U“研I团队”）(j)Q调研了(jin)当前我国老年体住房交易的现状及(qing)其行为特征，以此揭示老年人在我国住房资源配置与居住需求释放中所扮演的重要角色及(qing)其发挥出的关键作用?/p>
研究团队试提出?jin)一个理解国内老年人群体住房消费行为的新框Ӟ“老年住房交易‘双驱动’模型”?/p>
所谓的“双驱动”指的是影响老年人参与住房交易的两个基本动因Q一个是“居住改善”，卛_居住条g“适老化”水q不高所产生的住房改善意愿；另一个是“代际支持”，即传l家本位文化影响下老年Z住房为纽带的“代际支持”意ѝ?/p>
“老年Z房仍然要围着子女转，与子奛_q居住，既能方便子女照料Q同时也方便帮助子女照料孙辈。”白晨带领的研究团队表示Q通过调研来看Q“代际支持”型的老年Z房交易占比更高，方便子女照看Q或卖房为子女的生活提供支持成ؓ(f)不可忽视的重要因素?/p>
看重ȝ配套、离子女q?/p>
研究团队选取?jin)上北京、南京、武汉、合肥等14个城?jng)开展了(jin)问卷调研Qd回收?jin)有效老年问卷5928份，中青q问?539份?/p>
此次调研老年人群以本地城镇老h?0岁以下低龄老hZQ且多ؓ(f)Il(f)或独居老hQ与子女或孙子女多代同住的相对较?yu)。从家庭收入来看Q买房及(qing)卖房老年家庭月收入在3000元~5000元比例最高，接近四分之一?/p>
调研l果发现Q不同于中青q群体，老年体住房交易参与度随q龄增长而下降，大城?jng)老年二手房交易群体主力年龄段?0岁~65岁，买房和卖房的占比均在一半左叟?/p>
老年二手房交易群体在L(fng)地本地化Q以?qing)工作单位在“体制内”的特征更ؓ(f)H出。其中，老年买房和卖房群体中本地L(fng)占比分别高出中青q群?3.9个?.4个百分点Q买房群体中Q在政府机关或事业单位工作的老年人比例相对较高，较中青年体高出?.2个百分点?/p>
老年体大多偏好面积?0qxc~90qxc的两居室。区位上Q无论是买房q是换房Q老年Zؓ(f)?jin)获得更好、交通医疗服务及(qing)周边配套Q也与中青年体一P偏好在市(jng)中心(j)?qing)主城区买房。同Ӟ老年住房资源呈现向中青年体动的趋ѝ?/p>
老年体选择买卖两居室的比例均在一半左叻I其次Z居室Q而中青年体买卖两居室的比重明显低于老年人?/p>
整体来看Q老年体买房或卖房的户型面积要小于中青年体Q老年Z房在住房面积上选择70qxc~90qxc_多，且老年人选择购买50qxc~70qxcx50qxc以下面U住房的比例Q明N?sh)中青年体?/p>
多数老年Z房仍在市(jng)中心(j)或主城区Q其中选择在市(jng)中心(j)买房的比例略低于中青q群体，选择在非?jng)中心(j)但仍在dZ房的比例要高Z青年体7.1个百分点。老年人在城郊Z房的偏好较低Q独居老h选择在市(jng)中心(j)买房的比例明显更高?/p>
从老年人出售房屋的Z来看Q大多以?jng)中心(j)或非?jng)中心(j)的主城区住房ZQ占比均过4成，其中出售?jng)中心(j)住房占比高Z青年体q?0个百分点。而中青年体卖房Z以非?jng)中心(j)主城区居多?/p>
老年Z房看重小区的交通便利和医条g。就区周边而言Q老年体与中青年体均看重“交通及(qing)日常生活便利度”。不同的是，老年体更看重小区周边就L件、是否能与子x亲友p居住Q选择“有大医院、就医近”、“与子女或亲友离得近”的老年体比例Q较中青q群体分别高?9.4个?0.6个百分点?/p>
老年人出售的住房更多向?jin)中青年体Q其?0岁及(qing)以下青年体占比辑ֈ?9.7%Q?0岁以上至45岁中qh占比最高，辑ֈ?2.1%?/p>
中青q群体购买老年Z房的购房动因主要是教育资源和p工作。年龄在30岁~45岁的中年体购买老年人市(jng)中心(j)或主城区住房的，更多是出于便利子女上学或能上好学校的目的Q占比超q?成，其次是ؓ(f)工作q，改善居住条g再次?0岁以下青q群体选择在市(jng)中心(j)或主城区购买老年Z房的Q更多是Z(jin)p工作圎ͼ上班方便Q占比超q一半；为子女上学而买房的ơ之Q改善居住的再次?/p>
“这些房源的释放Q在~短青年人通勤旉Q促(j)q职住^衡，以及(qing)Zqh子女提供更加便利优质教育资源上发挥了(jin)U极作用。”白晨带领的研究团队指出Q“老年人持有的住房Q大部分集中在中?j)城区或d区，该区域往往也是办公集聚区，有着更加优质的教育资源以?qing)更加便利的生活基础设施。?/p>
另外Q受h政策以及(qing)老年体观念影响Q老年人全ƾ买房的占比高达83.2%Q高Z青年体58.6个百分点?/p>
老年体买房首付资金主要来自个hU蓄、房产本金（卖房所得）(j)的比例均过4成，其中老年Z房本金作ؓ(f)购房Ƅ比例要显著高?sh)中青年体。老年Z靠子奻I父母Q支持支付首付款的比例略低于中青q群体，亲友借贷的比例略高(sh)中青q群体?/p>
在买房过E中Q老年Z能做到独立决{的比例较中青年体?.9个百分点。老年Z房决{受子女影响较大Q其ơ受配偶影响。中青年体买房决策受父母或配偶影响相当?/p>
受“二元驱动性”媄(jing)?/p>
随着中国住房?jng)场正逐步从“增量发展”{入“存量优化”，改善居住条g成ؓ(f)存量时代推动住房消费的“新刚需”。特别对老年言Q“适老化”居住需求成为撬动其“二ơ”住房消费的重要杠杆之一?/p>
一斚wQ城镇老hҎ(gu)善居住或周边条gQ提升老年生活品质的需求，无疑成为推动老年住房消费的重要力量?/p>
׃历史原因Q我国城镇老年体居住的房屋大多位于城?jng)中心(j)或d区，但徏讑ֹ代较早，楼龄长，区多ؓ(f)老旧区Q适老化配套设施?qing)服务明显不I如楼内无甉|、环境潮ѝ光照不뀁小区内zdI间有限{。同Ӟ那些居住在城郊或城乡l合部的老hQ同h着换房以改善周边，特别是就L件的需求?/p>
另外Q在居住属性外Q住房对老年体同时也具有胦(ch)产属性，是老年人维pd庭关pȝ重要U带。中国老h有着较强的“家本位”观念，房是他们给子女乃至孙子x供“代际支持”或者从子女那里获得“代际支持”的重要保障?/p>
q种“代际支持”需求可能有多种表现形式Q有Z子女p居住以便获得更多的子女照料慰藉或方便协助照料孙辈的，有ؓ(f)支持子女买房Q婚房等Q或其他事由提供资金的，所有这些“代际支持”需求都可能转化年人参与住房交易（换房或卖房变现的Q的动因?/p>
Z此，研究团队提出?jin)老年住房交易“双驱动”模型。其一是“居住改善”，卛_居住条g“适老化”水q不高所产生的住房改善意ѝ该因素从本质上讲属于“养老驱动型”，Ҏ(gu)目的是ؓ(f)?jin)改善老年w居住条Ӟ既包括居内条Ӟ也包括周边环境及(qing)配套Q，提高养老品质，为此老年Z(x)选择购买适老化条g更好的住房，或者通过出售老房子，换购适合自己居住的新房子?/p>
其二是“代际支持”，即传l家本位文化影响下老年Z住房为纽带的“代际支持”意ѝ该因素属于“代际驱动型”，在这里老年人的住房成ؓ(f)l系其与子女Q及(qing)孙子奻I(j)代际联系的纽带与保障?/p>
受此驱动Q一斚wQ老年Z房或换房往往是出于能够与子女p居住以便得到子女更好的照料或帮助子女照料孙辈Q另一斚wQ房产作为多数老年人最值钱的资产，卖房变现成ؓ(f)老年人支持子女买房（成家、换ѝ孩子上学等Q或者给子女提供现金支持的主要手Dc(din)?/p>
问卷调查昄Q超9成的老年Z房用于自己居住。在买房用于自己居住的老年ZQ出于改善居住条件而买房的老年人最多，占比接近4成；改善住房周边配套Q如生活、医疗或交通条Ӟ(j)的次之，U?2%左右的老年Zؓ(f)?jin)追求恬静(rn)生z，选择q离闹市(jng)?/p>
值得注意的是Q四分之一的老年Z房则是更多出于“代际支持”目的，q?成老年人选择在子奛_住地附近买房Q这些老年体中，?成老年人是Z(jin)方便子女照顾自己?/p>
调查q显C，大城?jng)二手房交易中，老年体卖房主要是以支持子女为目的，占比q一半。变现支持子女买房的老年人占比近3成，高出变现l子奛_配胦(ch)产或清偿债务12.3个百分点。其中ؓ(f)子女卖房的老年人，主要支持子女“以换大”改善居住和为子奌|婚房，?.4%的是Z(jin)让子奛_自己p居住的?/p>
70岁以上高龄老h买房动因更突出地反映在改善居住条件及(qing)与子奛_q居住方面，整体高(sh)70岁以下低龄老h6.4个百分点。相比之下，低龄老hҎ(gu)善周辚w套的需求更强?/p>
“高龄和低龄老h在买卖房屋的动因上存在差异。”白晨带领的研究团队指出Q“低龄老h׃行动能力可Q换房时更注重小区周边生zM利度?qing)医疗可及(qing)性；高龄老h׃行动相对困难Q换房时往往更关注居住条件本w的改善Q以?qing)是否与子女p居住Q便于子女照料。?/p>
研究团队也进一步强调，大城?jng)老年人参与二手房交易呈现出明昄“二元驱动性”。“居住改善”型老年人，通过换房改善自己的居住及(qing)周边条gQ住房成能宜居、安享晚q的保障Q“代际支持”型老年人，卖房变现是ؓ(f)子女换房Q支持孙辈教Ԍl子奛_配胦(ch)产以?qing)偿q债务的重要（甚至是唯一Q手Dc(din)?/p>